台灣女作家許若卿（林心如 飾）爲了與情人趙亦堂（吳鎮宇 飾）生活在一起而遷居內地，臨走前母親（金燕玲 飾）給了她祖上留下來的老宅鑰匙，於是若卿帶著女兒小夢（張煜雯 飾）住進了傳說中的凶宅——朝內81號。亦堂的妻子（夏文汐 飾）不肯離婚，加上他常因工作與祕書琉璃（莫小棋 飾）在一起，這讓若卿心神不寧。諾大的宅子除了一名老傭人（袁祥仁 飾）便無他人，可是小夢卻說自己常與一個紅衣小姐姐玩耍，大膽的若卿想要一探究竟，卻意外發現了宅子的塵封往事。原來這一切與老宅原來的主人霍家三兄弟息息相關，霍家三少爺霍連奇（楊佑寧 飾）一心想娶青樓頭牌陸蝶玉爲妻，陸蝶玉卻陰差陽錯與二少爺（李菁 飾）進行了冥婚，這一場鬧劇直接導致了日後霍家的全面衰敗……而現實中若卿愈發地感覺到了宅子的超自然力量。
本片改編自民間傳說的四大凶宅之首「朝內81號」的詭異故事。